Os erros e intransigências dos proprietários de imóveis residenciais e comerciais que podem tornar difícil a tarefa de encontrar um locatário

Se o mercado de locação está aquecido na sua cidade, mas você está demorando muito a conseguir um inquilino para o seu imóvel, pode ser que esteja cometendo algum erro. Imóveis bem localizados costumam ser alugados depressa, mas se o problema não for a localização, outros motivos, como o mau estado de conservação, o preço do aluguel ou alguma intransigência do proprietário podem dificultar muito a locação e acabar deixando o imóvel vago por mais tempo.

Na cidade de São Paulo, por exemplo, o tempo que um imóvel residencial leva para ser alugado tem ficado em torno de um mês. Casas levaram de 13 a 32 dias para serem alugadas em junho, enquanto que apartamentos levaram de 18 a 38 dias. Destes, os imóveis alugados mais rapidamente foram os de um quarto (15,3 dias para casas e 21,6 dias para apartamentos), enquanto que os de três quartos foram os que levaram mais tempo (37,4 dias para casas e 38,9 dias para apartamentos).

Se você está tentando alugar um imóvel há muito tempo e não consegue fechar negócio com ninguém, talvez seja você o responsável. Veja a seguir quais os erros mais comuns dos proprietários que acabam afastando os inquilinos em potencial, de acordo com especialistas no ramo de locação:

1. Alugar um imóvel em mau estado de conservação
Esse talvez seja o erro Número Um dos proprietários, sobretudo de imóveis residenciais. Após algumas locações, é inevitável que os imóveis fiquem um pouco degradados, como resultado do uso e do desgaste. Entre um inquilino e outro, sobretudo quando o locatário morou no imóvel por muito tempo, é essencial fazer os reparos necessários para atrair inquilinos interessados em permanecer por muito tempo, e até para poder cobrar um aluguel maior.

“Os inquilinos não querem fazer um grande investimento para tornar o imóvel habitável. No caso do aluguel residencial, em geral as pessoas têm um prazo curto para se mudarem. Se o proprietário despreza este fato, acaba atraindo um inquilino de pior qualidade e tendo que negociar um valor menor”, explica Nelson Parisi Junior, presidente da Rede Secovi de Imóveis.

A dica de Parisi é que o proprietário sempre forme uma reserva com um percentual dos aluguéis recebidos ao longo do tempo para a manutenção do imóvel ao final da locação. “Como ocorre com qualquer outro produto, há concorrência, e um imóvel melhor atrai um locatário melhor”, diz.

Segundo o diretor de locações da imobiliária gaúcha Guarida, Régis Scalari, os inquilinos evitam mesmo imóveis mal conservados “A resposta que recebemos dos interessados é que simplesmente ‘não dá’”, diz Scalari.

2.Não adaptar o imóvel residencial ao uso comercial
No caso dos imóveis comerciais para locação, a falta de adaptação vem se somar à má conservação na função de afastar bons inquilinos. Nelson Parisi explica que proprietários de casas localizadas em regiões que se tornaram comerciais normalmente desejam alugá-las para esta outra função. Porém, muitos não se preocupam em adaptar o imóvel para finalidades comerciais.

Ele explica que a divisão de cômodos, os tipos de janelas e a rede elétrica das casas residenciais muitas vezes não suportam a atividade de uma empresa ali instalada. “Até ontem aquele imóvel era uma residência. O proprietário deve investir algum dinheiro para adaptar a casa para uso comercial, a fim de atrair bons inquilinos”, observa Parisi.

3. Ser inflexível na aceitação de fianças
O fiador não é o único tipo de garantia que o inquilino pode oferecer. O seguro-fiança já é largamente difundido e oferece garantia pelos 30 meses do contrato de aluguel, caso o inquilino fique inadimplente. Essa é a modalidade que mais onera o locatário, uma vez que o valor pago a título de prêmio não é devolvido. Mas é uma alternativa para quem não tem fiador.

Existem ainda outras modalidades que dispensam o fiador e que possibilitam ao inquilino reaver o dinheiro depositado com correção monetária na hora de deixar o imóvel. É o caso do Título de Capitalização, da caução depositada em caderneta de poupança e dos fundos de investimento.

Outro obstáculo que os proprietários costumam impor é de só aceitar fiador com imóvel na mesma cidade do imóvel que está sendo alugado. Isso é permitido, uma vez que torna a operação menos onerosa caso seja preciso executar a garantia, mas deixa de fora todos os inquilinos nascidos fora da cidade.

Se a administradora do imóvel tiver uma estrutura nacional, pode ser interessante aceitar fiadores de fora. Contudo, se o proprietário realmente não quiser ceder, é bom considerar a aceitação de outras formas de garantia. “O ideal é aceitar o máximo de garantias possível”, diz Régis Scalari.

4. Rejeitar locatários que tenham animais ou filhos pequenos
Scalari lembra ainda que alguns proprietários não querem inquilinos que tenham filhos pequenos ou animais de estimação, sem razão aparente. “Às vezes é uma casa com quintal, com toda a possibilidade de ter um animal de estimação, e o proprietário não quer. Mas isso não tem muito sentido, pois o locatário tem que devolver o imóvel exatamente da forma como o alugou”, observa o diretor de locações da Guarida.

5. Restringir demais o uso e as modificações permitidas no imóvel
No caso de um imóvel residencial é até razoável restringir o tipo de modificação que possa ser feito. Mas, para Régis Scalari, restrições a modificações mais simples, como furar as paredes, não têm muito sentido, uma vez que é fácil revertê-las na hora da devolução do imóvel. “A pessoa pode querer morar no imóvel por cinco, dez anos, e não vai poder pôr um quadro sequer na parede?”, questiona.

Se o imóvel for comercial, essa intransigência se torna ainda mais complicada. “Para o negócio que vai se instalar ali pode ser importante fazer mudanças internas, como derrubar uma parede ou pintar as paredes de outra cor”, explica Scalari. Ele lembra ainda que há proprietários que chegam a restringir o tipo de negócio que pode ser instalado ali. Do tipo que aceita restaurante, mas não farmácia, por exemplo.

6. Anunciar o imóvel em muitas imobiliárias
Em tese, anunciar o mesmo imóvel em mais de uma imobiliária pode fazer com que os corretores sejam mais compromissados e se esforcem mais para alugá-lo rapidamente, a fim de embolsar a comissão.

Contudo, o tiro pode sair pela culatra. Um imóvel anunciado em mais de uma ou duas imobiliárias pode passar a impressão de estar “encalhado” e de que o proprietário já está desesperado para locá-lo de qualquer maneira. “O inquilino em potencial pode achar que o imóvel tem algum problema”, diz Nelson Parisi, da Rede Secovi.

7. Ausência de armários e presença de mobília
Armários são grandes atrativos dos imóveis residenciais para locação, e a ausência desses móveis, especialmente na cozinha, pode dificultar para o proprietário encontrar um inquilino. “Pessoas mais velhas, que já vivem de aluguel há muito tempo, podem até ter seus próprios armários e até preferir imóveis sem esses móveis. Mas os mais jovens normalmente preferem apartamentos com armários”, explica Régis Scalari.

Apartamentos totalmente mobiliados também podem espantar inquilinos. Normalmente, explica o diretor de locações da Guarida, esses imóveis atraem um público mais jovem, que está começando a vida, como universitários ou pessoas que acabaram de se formar e conseguir o primeiro emprego. Pessoas um pouco mais velhas, com mais renda, estabilidade e desejosas de construir um lar provavelmente preferirão imóveis sem mobília.

Fonte: Exame